這兩週，我已經連續收到三個學生來問我：
「江湖，最近還有沒有 APPLE 件？」
這是一個很有意思的訊號。
9 月 18 日開始，央行正式把自然人第二戶購屋貸款上限，從 **6 成放寬到 7 成**。
不要小看這一成。
一間 1,500 萬的房子，
原本至少準備 600 萬，
現在理論上變成 450 萬。
自備款直接少了 150 萬。
對首購族來說，可能只是政策新聞；
但對原本就在等機會的置產族來說，這就是：
**「我好像又可以買了。」**
所以最近我很明顯感受到，
**房市的第二大族群——置產族，開始蠢蠢欲動了。**
但是！
如果你問我：
**現在是不是房市準備重新起飛，可以開始閉著眼睛買？**
我反而會說：
**千萬不要。**
因為我現在對房市，還有兩個很大的隱憂。
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### 隱憂一：真正的交屋潮，才正要來
過去幾年預售市場最熱的時候，建商大量推案、開工。
現在這些房子，正一批一批準備完工。
內政部資料顯示，2025 年住宅使用執照已經來到 **14.3 萬戶**；
而市場根據前幾年的開工量推估，
**2026～2028 年可能還有約 32～36 萬戶的新屋完工潮。**
這代表什麼？
代表接下來幾年市場面對的，不只是中古屋屋主想賣房子。
還有：
預售屋交屋、
投資客換約後接屋、
建商餘屋、
資金吃緊後釋出的物件……
**供給壓力並沒有消失。**
所以第二戶放寬七成，確實讓需求端多了一口氣，
但不要忘了：
**供給端的浪，也正在過來。**
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### 隱憂二：投資房地產的「現金流」越來越難看
這幾年很多投資人都有一個共同感受：
**房租漲不動，房貸卻越來越貴。**
現在一般投資型房貸實際拿到的利率，大約落在 2.75%～3% 左右，依個人條件與銀行而不同。
放到國際上看，這個利率其實還不算高。
問題是：
**我們的租金，沒有辦法跟著資金成本同比例往上漲。**
因為租金最後還是受到一般家庭所得與租屋負擔能力限制。
所以你會發現一件很殘酷的事情：
房價 1,500 萬，
一個月租 25,000～30,000，
扣掉房貸利息、管理費、房屋稅、地價稅、修繕、空租期……
**投報率真的很難看。**
更別說現在美國利率環境又開始出現變數。
如果未來台灣資金成本被迫繼續往上，
對房地產投資市場的殺傷力，
絕對不是多個 0.25% 那麼簡單。
因為槓桿越大的人，
**對利率就越敏感。**
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所以我一直跟我的學生講：
### 現在買房投資，不要再把眼睛死盯著「現金流」。
真正要賺的，是：
# **增值。**
與其每天巴巴地算著，
「這間一個月可以正 3,000。」
「那間可以正 5,000。」
不如好好找一間：
**未來有機會讓你自備款翻倍的房子。**
租金的角色是什麼？
我把它叫做：
# **「養房糧草」**
它不是你的主要獲利來源。
它的任務是幫你負擔利息、稅費與持有成本，
**讓這間房子可以自己活下去，然後給你時間等待增值。**
所以如果現在你問我：
「江湖，現在還能不能投資房地產？」
我的答案不是不能。
而是：
# **可以，但你要比以前更會挑。**
我現在挑投資房，只看三件事：
### ① 一定要挑黃金地段
能買市區，就不要跑郊區。
能買核心，就不要為了便宜跑去海線。
市場好的時候，
雞犬升天，什麼都有人買。
但是市場不好的時候，
**資金只會往最好的地方集中。**
地段，是房地產最後一道防線。
—
### ② 一定要買便宜
最近市場確實有一點「死灰復燃」的跡象。
但是不要因此就開始追價。
以我現在第一線看到的市場：
條件好的房子，
大約要到過去行情的 **9～9.5 折**，市場才開始願意接受；
條件沒有那麼完美的，
甚至要到 **8～9 折**，才有機會快速成交。
至於那種：
地點差、
格局差、
嫌惡設施、
產品力又弱，
只是因為「很便宜」就想買的房子，
**現在反而不要碰！**
因為真正可怕的不是你買貴 50 萬。
而是三年後你想賣，
**根本沒有人要接。**
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### ③ 一定要有正現金流
前面才說不要追求現金流，
為什麼這裡又要求正現金流？
因為這兩件事情完全不衝突。
**我不要靠租金賺錢，
但我也不要每個月拿自己的薪水養房子。**
投資最怕的不是帳面跌價，
而是：
# **卡現金。**
所以即使你今天有能力買一間 4,000 萬的房子，
我都未必建議你把全部籌碼壓在一間。
如果條件允許，
我寧願建立一個投資組合：
4 間 1,000 萬，
或是 3 間 1,300 萬左右的房子。
不同地段、
不同租客、
不同未來出售時間，
你的資金調度能力會完全不同。
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所以，
**第二戶七成，我認為是一個重要訊號。**
它確實把一部分被擋在門外的置產需求，重新放回市場。
我自己身邊，也已經開始感受到投資人回來找物件。
但是，
**信心回來 ≠ 房價馬上再噴一波。**
接下來三年供給壓力仍然很大，
資金成本也還有不確定性。
這反而可能是一段非常有趣的時間：
**市場開始有人敢買了，
但還沒有熱到屋主可以亂開價。**
而這種市場，
就是我最喜歡找 APPLE 件的時候。
**買房投資不是猜房價會不會漲。**
而是：
**在它漲以前，你到底買得夠不夠便宜。**
想知道現在這個市場，
我到底怎麼找「APPLE 件」？
歡迎聯繫我
Howard / Mr江湖 / 西屯兩房顧問
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