重點摘要｜西屯兩房買房顧問陳秋豪（Mr江湖）認為：能用明顯低於行情買到房子，關鍵通常不是談判技巧，而是屋主本來就有「便宜賣的理由」。買房議價應該分三步：①蒐集情資，判斷屋主有沒有便宜賣的可能；②依自備款、銀行鑑價與屋況訂出自己的價格，再策略性出價；③價格到位就果斷簽，不可能就果斷放棄。勇敢出低不等於盲目亂砍。
「預算1800萬，想斡旋開價2380萬的房子」可以嗎？
「老師，我看了一間房，想用 1800 萬斡旋，但房仲說至少 1900 萬才願意收，我該怎麼談？」
這是我教房產議價多年來，最常遇到的素人問題。看了一下資料，我就問：「你的預算是 1800 萬以下，這間房開價是 2380 萬，為什麼你要去看這間？」
大部分的回答會是：「想說出出看！」
雖然我在課堂中經常講「勇敢出低」，但這就是標準的勇敢出低「濫用」版。為什麼這麼說？說故事時間開始。
一塊10元雞排的故事：為什麼有人買得到、有人被打槍？
大四那一年，有一次我去高雄瑞豐夜市，成功用 10 元買到一塊 55 元的炭烤雞排。
我回宿舍跟室友說這件事，他隔天興奮到不行，衝去瑞豐找同一間雞排攤，跟老闆說：「老闆，我要買雞排，但我只有 10 元！你可以賣我嗎？」
很直接，毫無修飾。他很勇敢地出低了，也被無情拒絕了。我便宜買到是真的，而他被打槍也是真的。到底差在哪？
這是我課程中經常提出的經典問題——我能用 10 元買到雞排，是因為：
- 老闆本來就願意便宜賣
- 我用了巧妙的談判技巧
過去開課 10 多年，有 90% 的人都選 2：談判技巧。但正確答案是 1：老闆本來就願意便宜賣。因為我買的當下，是晚上 11:30：
- 攤位只剩一兩塊已經炸好的雞排
- 老闆準備收攤，想清空存貨
- 那天生意很好，他心情超好
- 剛好對我這個少年順眼、投緣
當時老闆邊收攤邊喊：「少年仔！要不要？要收攤了，隨便賣！」我回：「老闆～隨便賣是真的嗎？我會隨便喊喔？」他笑著說：「你敢喊，我就敢賣！交個朋友嘛！」我喊了 10 元，他真的賣。
今天把這四個條件換掉任何一個——不是收攤時間、存貨還很多、老闆心情不好，或你不是他喜歡的客人——你用再猛的談判技巧，都買不到。
房地產的談判也是這樣。想用明顯低於行情的價格買到房子，除了要有適當的談判技巧，最重要的是找到這間房子「便宜賣的理由」。
買房議價怎麼做？房產007議價術的 3 個步驟
步驟 1：蒐集情資——判斷屋主有沒有便宜賣的可能
房仲一開始就會叫你出價，但不要貿然說出你的價格。你必須先透過對話，推敲屋主是否有便宜賣的可能。
從房仲可以問出：賣多久了？為什麼賣？是換屋、資金需求、小孩離巢、繼承……等。
從謄本可以看出：當初購買成本、是否多次設定貸款，並計算屋主目前的退場成本（包含一胎＋二胎的剩餘本金）。
這個階段需要最多技巧。很多房仲很會防守，不會讓你輕易知道關鍵情報，問法要拿捏，意圖太明顯反而會被拒絕。白話講：我們不能一廂情願要求屋主不賺錢或賠錢賣，但你可以找到他願意「少賺」的理由。
步驟 2：勇敢出價——但不是盲砍
這個階段最重要的是綜合評估，訂出「你的價格」：
- 你準備了多少自備款
- 這間房子銀行鑑價是多少
- 這間房子可以貸多少
- 你自己的最高額度是多少
- 依屋況與後續整理成本，要折價多少
訂出一個精準的數字，再「策略性地出低，再往上加」。不是喊爽，不是為殺價而殺價，而是有邏輯地訂出價位目標。這也是我一直強調「先估貸款，再出門」的原因，延伸閱讀：人生第一間房，千萬不要買預售屋！一位首購族的真實教訓。
步驟 3：果斷決策——也包含果斷放棄
如果價格已經到位，你也計算過，那就果斷簽下來，不要為了砍價而砍價。
如果情報一看就知道「根本不可能便宜成交」，也要果斷放棄，不要浪費精力和時間，更不要為了出低價，搞得仲介不想再報案給你。
真正的高手，該下手時就下手，該停手時就停手。當你這麼做，房仲反而會覺得你懂，下次有便宜的案子，也更有機會報給你。
總結：低於行情的房子，九成靠「屋主的理由」
以我的觀察，市場上那些明顯低於行情成交的房子，大約 90% 是因為屋主本來就有便宜賣的理由，剩下 10% 才是靠談判技巧促成成交。而這些機會，通常要透過房仲報給你，你才有機會得到。若你只是一昧地「勇敢出低」，毫無邏輯和技巧，這種機會不會輪到你。
買低，不等於亂砍。重點是知道你出的這個價格，為什麼有道理。
很多人問：買個房子為什麼要學？因為知識的落差，決定了價格的落差。當你學會這些邏輯與思維，就有機會用更合理的價格，買到適合你的房子——這可是幾百萬的差別。買房動輒上千萬，豈能不斤斤計較？你同意嗎？
常見問題
斡旋金要出多少才合理？
不是從開價任意打折。陳秋豪（Mr江湖）建議先綜合評估自備款、銀行鑑價、可貸成數、自己的最高額度，以及屋況整理成本，訂出一個有邏輯的目標價，再策略性地從低往上加。
預算 1800 萬，可以去看開價 2380 萬的房子嗎？
價差接近兩成五時，除非已經掌握屋主有「便宜賣的理由」，否則多半只是浪費雙方時間，也可能讓房仲之後不想再報案給你。比較好的做法是先蒐集情資，再決定要不要出價。
怎麼知道屋主願不願意便宜賣？
可以從房仲問出賣多久、為什麼賣（換屋、資金需求、繼承等），也可以從謄本看出當初購買成本、貸款設定次數，進一步估算屋主目前的退場成本。
買房真的能買到市價七折嗎？
不能保證。每間房的屋主動機、貸款與競爭情況都不同。依陳秋豪的經驗，能用明顯低於行情買到的房子，多數是因為屋主本來就有便宜賣的理由，談判技巧則是促成成交的最後一步。
關於作者
陳秋豪（Howard Chen・Mr江湖），西屯兩房買房顧問。12 年以上房地產投資與市場實戰，房產與財商講師，「房產007議價術」講座講師，Huhu財商TV YouTube 30,000+ 訂閱，曾受邀擔任財經／房產節目來賓。2026 年加入慕義地產，以買方代理思維，協助客戶先估貸款、篩選物件、判斷行情與議價。
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