人生第一間房，千萬不要買預售屋！一位首購族的真實教訓｜陳秋豪 Mr江湖

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重點摘要｜西屯兩房買房顧問陳秋豪（Mr江湖）建議：首購族的第一間房，優先考慮中古屋，而不是預售屋。預售屋從簽約到交屋時間長，交屋時可能遇到銀行放款水位不足、鑑價低於成交價、建商取消融資承諾等狀況，讓首購族突然多出一大筆自備款缺口。本文用一位粉絲的真實經歷說明風險，並整理已經買了預售屋的人可以採取的 5 個應變方法。

一位首購族的真實經歷：存了十年，卻被預售屋套住

曾經有個粉絲私訊我，他辛苦工作十年，終於存下人生第一桶金，原本想買一間差不多 1200 萬的房子。

但當他打開 591 看中古屋，卻越看越灰心——怎麼隨便一間都要 1500～1600 萬？根本負擔不起！

朋友建議他改看預售屋，看了兩三個案場後發現，雖然坪數比中古屋小，但總價差不多（也是 1600 萬上下），而且條件看起來友善多了：

• 自備款可以分 2～3 年繳清
• 不夠的部分建商還能借你
• 房子全新，不怕有前屋主的問題

配合代銷的強推和劇情，他一衝動，就簽下了人生第一間房。結果……災難從此開始。

交屋時發生了什麼？預售屋貸款不足的 3 個狀況

1. 延遲交屋：房子完工了，但在限貸令（央行選擇性信用管制）下銀行放款水位不夠，建商延遲交屋，從原訂的 11 月一路拖到隔年 4 月。
2. 貸款只剩 6 成：銀行鑑價比成交價還低，等於銀行認為「你買貴了！」
3. 建商融資反悔：原本建商承諾剩下 1 成可以借你分 5 年還，現在反悔取消，變成你要自己拿錢出來。

這三件事的共同點是：簽約時看不到，交屋時才發生。這也是我一直強調「先估貸款，再出門」的原因——成交價不等於銀行估價，鑑價低於成交價，差額就得自己準備。延伸閱讀：房貸信用管制只影響投資客嗎？台中首購與換屋族買房前必懂的3件事。

已經買了預售屋、貸款不夠怎麼辦？5 個應變方法

他來問我怎麼辦，我建議他：

1. 多問幾家銀行，比較鑑價與貸款成數
2. 找利率合理的融資公司應急
3. 若地段不錯，可評估轉為出租，先撐過這段時間
4. 整理自身資產，看還有沒有動用空間
5. 嘗試與建商談條件

為什麼首購族特別容易被預售屋套住？

我跟他說：你不是第一個，也不會是最後一個被預售屋套住的人。

過去 12 年，我見過太多小白首購族，聽信話術、跟著氣氛走，結果買下了根本負擔不起的高價預售屋。有的運氣好，後來房價真的漲了；但更多人，從此被房子綁死，壓力大到喘不過氣。

我自己過去也曾經營廣告公司、投入預售屋行銷與銷售，所以很清楚接待中心的氣氛是怎麼營造出來的。

這也是為什麼我這麼多年來，一直堅持教正確的買房知識。買房置產，動輒上千萬，為什麼大家會覺得「上網問問 GPT 就會了」？更令人遺憾的是，有些人不學，還笑別人學，說那是當韭菜。

買錯房，房子不是資產，而是負債、是包袱。買對了，才有機會讓它成為你人生的跳板！唯有依照自己的能力、背景，買對了，房子才能變成幫助人生的資產。

中古屋 vs 預售屋：我自己的買房紀錄

12 年前，我的第一間房也是從中古屋開始：

• 第一間房：320 萬買進，395 萬賣出
• 第二間房：390 萬買進，560 萬賣出
• 第三間房：400 萬買進，550 萬賣出
• 慢慢前進，最近一間：1950 萬買進，2300 萬賣出

不要有新貨的迷思，好好檢視自己的條件，買一個適合自己的房子。先求有，再求好，是買房最重要的精神！

而且，不要認為你一生只會買一間房。只要學會正確買房，以屋換屋，你也可能越買越接近自己人生的夢想。

給首購族的 3 個買房原則

1. 不要被代銷的銷售話術帶著走：接待中心的熱銷氣氛，很多是被營造出來的。
2. 不要買自己看不懂、不能談判的物件。
3. 首購族的第一間房，不要買預售屋：以我的經驗，中古屋的投資價值和爆發力都比預售屋強。

過去我們學習，是為了改變命運；現在我們學習，竟是為了守住——守住那一點一滴累積的本金，別讓代銷的話術，一句話就把你十年的努力給騙走。

你過去可以不愛學習，但買房不一樣。這是你人生最貴的一次消費，絕對值得你花一點時間，好好學一下。你同意嗎？

常見問題

首購族為什麼不建議第一間房買預售屋？

預售屋從簽約到交屋時間長，貸款成數要到交屋時才確定，期間可能遇到銀行放款水位不足、鑑價低於成交價、建商取消融資承諾等變數。中古屋可以在出價前先估貸款、看實際屋況，也比較有議價空間，對預算有限的首購族風險較低。

預售屋交屋時貸款只剩6成，怎麼辦？

可以先多問幾家銀行，比較鑑價與貸款成數；必要時找利率合理的融資應急；若地段不錯，可評估先出租撐過這段時間；同時盤點自身資產，並嘗試與建商協商付款條件。

銀行鑑價比成交價低，代表什麼？

代表銀行評估的價值低於你的買價，貸款通常以較低的價格計算成數，差額需要買方自行準備自備款。這也是陳秋豪強調「先估貸款，再出門」的原因。

中古屋一定比預售屋好嗎？

不一定，關鍵是依自己的能力與背景選擇適合的房子。陳秋豪（Mr江湖）的經驗是，首購族的第一間房選擇中古屋，通常投資價值與彈性較高，並建議「先求有，再求好」，之後再以屋換屋。

關於作者

陳秋豪（Howard Chen・Mr江湖），西屯兩房買房顧問。12 年以上房地產投資與市場實戰，房產與財商講師，Huhu財商TV YouTube 30,000+ 訂閱，曾受邀擔任財經／房產節目來賓。2026 年加入慕義地產，以買方代理思維，協助客戶先估貸款、篩選物件、判斷行情與議價。

正在看房，想知道這間銀行可能貸多少？把物件連結傳到 LINE 官方帳號 @howardpro，先把房子看懂，再決定要不要買。